В соответствии со ст. 288 Налогового Кодекса РФ, физические лица – производят уплату налога исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
В связи с получением дохода от продажи недвижимого имущества у продавца возникает обязанность подачи налоговой декларации по форме 3- НДФЛ в налоговый орган по месту своего жительства. В случае несвоевременной сдачи декларации 3-НДФЛ налогоплательщикам грозит штраф по п. 1 ст. 119 НК РФ. Сумма штрафа по декларации с доходами без уплаты составляет 1 000 руб. или 5 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, но не более 30 % от этой суммы и не менее 1 000 руб.
Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимого имущества.
Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению.
Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016 г. доходы, получаемые от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и соответственно от подачи налоговой декларации) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1. право собственности на объект получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2. право собственности на объект получено в результате приватизации;
3. право собственности на объект получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
4. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
При этом не учитывается жилое помещение (доля в нем), приобретенное в собственность налогоплательщика и (или) его супруга в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (долю в нем) от налогоплательщика к покупателю.
В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет.
Сумму налога можно уменьшить, применив один из вычетов:
1. На сумму фактически произведенных расходов, связанных с приобретением имущества, что должно быть подтверждено документально: затраты на приобретение, постройку недвижимости, проценты по ипотеке и т.д.
2. На имущественный вычет в размере 1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, садовых домов, земельных участков (долей в перечисленной недвижимости). Вычет по умолчанию — то есть без подтверждения документами — действует на все доходы за год в совокупности, а не на каждый объект.
Для сделок начиная с 2021 года при продаже имущества за сумму, которая меньше вычета по умолчанию, декларация не нужна. При этом нужно учитывать кадастровую стоимость недвижимости. Если доход от продажи меньше, доходом считается не сумма продажи, а 70% от кадастровой стоимости.
Определение срока владения имуществом:
1. При приобретении недвижимого имущества по договору купли-продажи, срок владения начинается с даты государственной регистрации права собственности в уполномоченном органе.
2. При приобретении недвижимости по договору долевого участия, инвестирования или уступки права требования, срок владения начинается с даты государственной регистрации права собственности на это имущество.
3. При приобретении недвижимости у ЖСК, срок владения начинается с выплаты паевого взноса, получения справки о полной выплате и подписания акта приема-передачи, а не с даты получения свидетельства о государственной регистрации права собственности.
4. Если недвижимое имущество приватизировали после 1 января 1998 года, срок владения начинается с момента регистрации права собственности.
5. Если недвижимость получена в наследство, то срок владения начинается со дня смерти наследодателя.
6. При получении недвижимого имущества в дар, срок владения начинается с даты государственной регистрации права собственности.
7. Если объект недвижимости построен самостоятельно, срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на данный объект.
8. При признании права на имущество в судебном порядке, срок владения начинается со дня вступления решения суда в законную силу.